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住宅ローンの借り換え




住宅ローンの借り換えについて


 住宅ローンの借り換えはお得?

住宅ローンの借り換えとは、現在支払っている住宅ローンを他の銀行の住宅ローンにて借り直すことです。その時、現在の住宅ローンの金利より安い金利の住宅ローンに借り換えすることができれば、返済額を減らすことができます。

もちろん、新たに住宅ローンを借りるわけですから、手続き、審査、そして手数料や保証料なども必要となってきます。

手間と労力がかかりますが、支払総額で300万円も下がるケースも珍しくはありません。是非、現在の状況を良く把握した上で住宅ローンの借り換えを積極的に検討されるべきだと思います。



 『住宅ローンの借り換えはお得?

@借入残高 まだ1000万円以上残っている

A返済残年数 まだ10年以上残っている

B借りている住宅ローンの金利が 1.5%以上である

上記3つに当てはまるならば、住宅ローンの借り換えをまずは検討してみるべきだと思います。

当サイトでは、様々なケースを元に詳しくお得な方法をご紹介して行きますので、上記条件に当てはまる方は、詳しくお読みください。

「面倒くさいからいいや」と思われ、そのまま放置される方は銀行の上得意様です。銀行が最優先するのは当然ながら銀行の利益です。銀行のするがままに、言われるがままに不利な条件で進められないためにもしっかりと情報を集め、損をしない住宅ローンの借り換えを行ってください。


今と契約内容を確認


 1.現在の契約は固定金利なのか変動金利なのかを調べる

これ、意外と把握していない方も多いです。住宅購入時に5年固定などを組まれている場合、6年目から自動的に変動金利に切換えられており「なんか毎月の支払額が少し増えたな」と片づけてしまっている方もいらっしゃいます。

これこそ銀行の思う壺です。この時に同時に契約時の優遇金利が外されており、非常に不利な条件で自動更新されている場合が多いからです。

まずはしっかりと契約書を確認し、現在の契約内容を確認してください。


 2.現在の住宅ローンの金利を調べる

住宅購入時の契約書に契約時の金利は記載されていますが、その後金利が変更されている場合もあります。全期間固定金利で契約されていれば、契約書に記載されいてる金利で間違いありませんが、それでも注意してほしいのは、初めの数年間だけ優遇金利として条件の良い金利が適用され、その後高い金利となっている場合です。旧住宅金融公庫の場合などもそうです。

契約時の金利2.0%、11年目からは4.0%に跳ね上がる契約もあります。よく契約書で金利、条件を確認してください。

また、変動金利で契約されている場合は、半年に一度支払明細書が送られてきているはずです。現在何パーセントの金利が適用されているのか、よく確認してください。


 3.契約時と現在の収入状況の比較

住宅ローンの借り換えで失敗する主だったケースがこれです。借りた時は勤続年数の長い会社だったが、現在転職してしまい、勤続年数が短い、収入が減ってしまった場合など注意が必要です。

また、住宅購入時にご主人と奥様の収入合算で申し込んでいる場合も要注意です。奥様も引き続き務めており収入があれば良いですが、出産のため退職してしまい、現在子育て中・・・などという場合はタイミングとしては非常に難しくなります。

逆に言うと、「ご主人が転職を考えている」「奥様が出産を控え、退職を考えている」場合などは、その前に住宅ローンの借り換えを含めた見直しをしっかりするべきです。


借換に掛かる費用


 住宅ローンの借り換えに必要な費用とは

住宅ローンの借り換えは新たな銀行と新しく住宅ローンを組むわけですので、当然諸費用が必要となります。

では、どのような費用が必要となるのでしょうか?

@登記手数料

A事務手数料

B印紙代

C保証料

などです。これは銀行や商品によっても違ってきますが、@〜Bで20〜30万円位です。

Cの保証料ですが、これは無料の商品もありますが、その分手数料を取られる場合や、金利が上乗せされている場合もありますので、一概に手数料無料だからといってお得というわけではありません。


 保証料とは?


金融機関は融資をする際に保証会社を利用します。これは借主の返済が滞った場合、保証会社が肩代わりをしてくれるためです。もちろん、肩代わりといっても債権者が金融機関から保証会社に移るだけで、借主の借入がなくなるわけではありませんが・・・

保証料とはこの保証会社に支払う手数料となります。金融機関によっても異なりますが、おおよその目安としては下記の通りです。




借入期間35年の場合(目安)
借入額
保証料
一括前払い型
金利上乗せ型
2,000万円
40万円
70万円
2,500万円
50万円
90万円
3,000万円
60万円
105万円
3,500万円
70万円
125万円



 保証料無しはお得?

ネット銀行などで保証料無料となっているところがあります。これは金融機関が保証会社を利用せず、自行で金融リスクを負っているということになります。つまり当然ながら審査基準は厳しくなります。

また、そのリスク分、事務手数料で数十万円とられる場合や、金利に上乗せされている場合もありますので、一概に保証料の有無だけで判断すべきではありません。むしろ一般のサラリーマンの場合には、普通に保証料のある金融機関の方が、問題なく融資してくれる可能性が高くなります。


固定金利とは?



 住宅ローン固定金利

住宅ローンの固定金利とは、一定年数金利を固定して契約する契約方法です。3年、5年固定などの場合、3年、5年で全額返済するわけではなく「当初の3年、または5年は固定金利として利用し、それ以降はその時の変動金利に移行します」というものです。

つまり「1.5% 3年固定30年返済」というのは当初3年間は1.5%で返済し、4年目以降はその時の金利で変動金利に切り替わります、という契約です。

また、フラット35のように全期間固定のものもあります。ただし、固定金利というのは期間が長くなれば長くなるほど金利は高くなります。


 固定金利のメリット

固定金利の場合には、その固定期間はどれだけ市場金利が上がったとしても、金利を上げられることはありません。

つまり、これから金利が上昇傾向にある場合には、安心でお得となります。


 固定金利のデメリット

固定金利は「長期プライムレート」を元に各金融機関が金利を設定しています。契約期間中はどれだけ市場金利が上昇しようとも変更をしないわけですから、当然設定される金利は変動金利よりも高くなります。

安心はありますが、市場金利が上がらなかった場合、支払総額としては損をすることとなります。

住宅ローンというのは非常に高額ですので、その差額は数百万円となることも一般的です。

変動金利とは?



 住宅ローン変動金利

住宅ローンの変動金利とは、その名の通り、契約期間中も金利が上下する契約方式です。ただ変動するといっても毎月変動するわけではありません。30年の変動金利で契約したとしても契約してから5年間は毎月の返済額に変動はありません。

では何が変動なのか?それは半年に1回、金利が見直され、毎月の支払額の中で元金と利息の比率が調整されるのです。

つまり半年後に金利が上がっていた場合、毎月の返済額に変動はありませんが、利息が上がった分、元金の返済額が下がるということになります。


 変動金利のメリット

変動金利は金融機関にとって、長期的リスクはありません。市場金利が上がればその分お客様からもらえばいいのですから。

ですので当然、変動金利はギリギリの安い金利が設定されます。

景気の良い時には金利が高く、景気の悪い時には金利が低くなりますので、バブル期には8%もあった変動金利も2012年では0.9%以下の所が非常に多く、現段階においては固定金利よりもかなり毎月の返済額を減らすことができます。


 変動金利のデメリット

変動金利は5年間、毎月の返済額に変動はありませんが、5年毎にその返済額も見直されます。

例えば契約時に1%の金利が5年後1.2%となった場合、6年目から10年目までは1.2%で毎月返済することになりますので、月々の返済額は増えます。変動金利を利用する場合、この点はしっかりと認識しておくべきです。

では、5年後に金利が大幅に上昇していたら、大きく支払額が上がってしまうのか?

それは違います。

1.25倍ルールというものがあり、5年後の支払額の上昇幅は最大で1.25倍までと決められているからです。

ただし、ここで勘違いしないで頂きたいのは、利息が1.25倍ではないということです。あくまでも支払額が1.25倍なのです。

つまり毎月の支払額は1.25倍までしか上昇しませんが、利息は上昇しますので、返済額の中で元金の占める割合が少なくなるということです。

しかし支払額が1.25倍になるには1%の金利が5年間の間に3%位まで上昇しなければ達しません。

今後、そのような金利上昇が起こると考える方は変動金利は避けた方がよいでしょう。

固定金利と変動金利比較



 固定金利と変動金どっちがお得?


これについては様々な意見がある通り、一概にどちらが良いとは言うことができません。

現在のように低金利が今後も続くのであれば、変動金利がお得ですし、今後急激な金利上昇が訪れるのなら、固定金利がお得ということになります。

もちろん、これについてはどんな経済学者でも予測不可能なことであり、20年後、30年後に結果論として語るしかできません。

ただ、それぞれの特性を十分理解した上で、仮定を立て比較することはできます。



 融資残高3000万円 残年数30年で比較

まず、融資残高3000万円、残年数30年とした場合の固定金利3.0%と変動金利1.0%の単純比較です。


金利
月々返済額
総利息額
支払総額
差額
固定金利
3.0%
1126,481
15,533,001
45,533,001
10,796,093
変動金利
1.0%
96,491
4,736,908
34,736,908

上記のように、変動金利が30年間1.0%で行くとするなら毎月の返済額で30,000円も変動金利の方が安く、総額ではなんと1080万円も得することとなります。

しかし「変動金利とは」でご説明した通り、変動金利は上昇する可能性を含んでいます。

では、どの位今後変動金利が上昇した場合に逆転してしまうのでしょうか?


 変動金利が今後30年で6%まで上昇したらどうなるのか?

変動金利を1.0%で契約し、その後5年ごとに1%づつ上昇し最終的には6%に達した場合、変動金利の返済はどうなるのかシミュレーションしてみました。

固定金利
金利
月々支払額
元金返済額
利息支払額
元金残高
1〜6年目
3.0%
126,481
3,328,111
4,260,749
26,671,889
6〜10年目
3,865,987
3,722,873
22,805,902
1〜15年目
4,490,800
3,098,060
18,315,102
16年目〜20年目
5,216,581
2,372,279
13,098,521
21年目〜25年目
6,059,667
1,529,193
7,038,854
26年目〜30年目
7,038,854
550,006
0
合計 
45,533,001
30,000,000
15,533,001


1.0%で契約した変動金利が最終的に6.0%まで上がったとしても、3.0%の固定金利より総額で220万円安いというシミュレーション結果です。

なぜこのようなことになるかというと、それぞれの5年目までの利息支払額を見て頂きたいのですが、3.0%固定金利の場合には半分以上が利息返済になっており、元金はわずか330万円しか減っていません。

そうなんです、この元金の減り具合が大きく影響しているのです。

変動金利の方は後半5.0%、6.0%と固定金利よりはるかに高い金利に上昇していますが、前半で元金を多く返済しているため、総額ではそれでも安いという結果になったのです。


 しっかりと情報を集めて判断を

よく変動金利をリスクの高いものと決め付けている方がいますが、上記の通り、決してそんなことはありません。

ただ、上記の例の通り、毎月の支払額が上がることは十分想定できます。(だからと言って、初めから支払額の高い固定金利を選べば安心というのはおかしな話ですが・・・)

もっとも賢く、お得な返済方法は変動金利で契約しながらも固定金利のつもりで毎月の支払額を用意し、差額を貯蓄⇒繰り上げ返済という方法ではないでしょうか。

こうすることで元金をより早く返済することになるため、将来金利が上昇したとしても大きなリスクを負うことはないかもしれません。

低金利の変動金利と高金利の固定金利、選択に迷ったら複数の金融機関に相談するか、住宅ローンアドバイザーなどのプロに相談し、正確なシミュレーションを元に検討してみてください。